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　よく、資産価格がバブルであるかどうかは、バブルがはじけるまでは知ることが困難だといわれる。代表的な資産である株と住宅、いずれにも当てはまる言葉だ。株価や住宅価格がいちど上昇の勢いに乗れば、大半の人々は限りなく上昇し続けるだろうという心理状態に陥り、バブルは必ずはじけるという過去の例を知っていながら、今回は違うだろうとの期待に浮かされるからだ。そのため、自分の所得では手に負えないほどの借金まで抱え、猫も杓子も投機の場に飛び込むのだ。 　では、近ごろ急騰する首都圏のマンション価格はバブルなのか、そしてそのバブルはどの程度のものなのかは、どうすれば分かるのだろうか。専門家は、限界はあるものの、マンション価格が過去の傾向からどれだけ外れているのか、所得や賃料に比べてどれだけ高いのかを見て、バブルなのかどうかを判断する。 　代表的なバブル推定方法の一つとして、年間所得に対する売買価格の比率(PIR)が使われる。借金をして買ったマンションの価格が、購入者の所得では持ちこたえられない水準なら、いつかの時点で必ず落ちるという論理から出たものだ。専門家はこの比率の適正水準を普通は3～5倍程度と見ている。もちろん、所得水準の高い地域なら、これより高いこともあり得る。それでもこの比率が10倍を超えれば、過度に上昇していると判断する。つまり、バブルの可能性が高いということだ。 　KB国民銀行が毎月この数字を発表しているが、最近、この数字を確認して驚いた。直近の統計である今年3月のソウル地域の所得に対する住宅売買価格比率が、実に14.2倍に達していたからだ。この統計は世帯所得と住宅価格(マンション、一戸建て、小規模集合住宅を含む)をそれぞれ1～5分位に分け、中間値に当たる3分位を基準として計算したものだ。いわば、ソウル地域の中間程度の所得を得ている世帯が、14年以上も所得を一銭も使わずに貯めて初めて、中間価格の住宅が購入できるという意味になる。これは以前のピークである2008年末の11.9倍と比べても、非常に高い値だ。このような数字なら、ソウル江南(カンナム)4区は20倍を超え、江北(カンブク)地域も10倍を優に超えていると推定され、マンションだけを対象とすれば、さらに高くなる。 　これは、最近ソウルをはじめとする首都圏のマンションを対象として行われた売買が「非理性的過熱」状態に陥

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(2020/08/23)